*Kênio Pereira

O inquilino que pretende comprar o imóvel locado raramente consegue registrar o seu contrato de locação no Cartório de Registro de Imóveis e diante dessa falha fica impossibilitado de exigir seu direito de adquirir o bem quando seu direito de preferência é desrespeitado pelo locador.

O contrato de locação confere ao inquilino somente a posse, podendo o locador vender o imóvel a qualquer momento, mesmo com o contrato vigorando por prazo determinado. Não há como o inquilino impedir a venda, podendo o novo adquirente romper a locação, ou seja, despejar o inquilino mesmo que o prazo do contrato não tenha vencido.

Cabe ao locador, no momento que definir pela venda da sua propriedade, conceder ao inquilino o direito de preferência na compra em igualdade de condições com terceiros interessados, devendo este se manifestar no prazo de 30 dias, a contar do recebimento da proposta e concordar com o preço e as condições, caso deseje comprar o imóvel.  

Ao fazer uma contraproposta poderá perder a oportunidade de adquirir o imóvel, pois o locador poderá vendê-lo de imediato para quem pagar mais. O assunto é complexo, podendo inclusive inviabilizar o negócio do inquilino, caso ele tenha realizado obras no imóvel confiando num contrato de cinco anos, pois poderá perder tudo que investiu, já que o novo adquirente tem o direito de romper o contrato logo após registrar a compra no cartório.

Se o inquilino tiver sido bem orientado juridicamente terá melhores condições de evitar prejuízo e manter a sua locação mesmo que a venda seja realizada.  

Contudo, caso o inquilino tenha interesse em adquirir o imóvel, o ideal é que o mesmo registre o contrato de locação junto ao Cartório de Registro de Imóveis, especialmente se desejar resguardar o exercício das atividades comerciais naquele ponto, em decorrência dos gastos para a implantação do negócio. Elaborar um contrato de locação comercial é extremamente complexo e requer habilidade, pois a utilização de modelos pode gerar grandes surpresas. Se não houver todos os requisitos ou dados equivocados, o cartório não efetuará o registro, que é um procedimento burocrático e assim o inquilino não terá como anular a venda, caso tenha seu direito de preferência desrespeitado.

Diante da negativa em registrar o contrato, é possível a propositura de ação judicial para que o juiz determine ao oficial do cartório que proceda ao registro do instrumento de locação a fim de resguardar os direitos do inquilino.

Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG