*Kênio Pereira

A função da Lei 4.591/64, que regulamenta “o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, é gerar segurança para o comprador e garantir que ele receba a unidade pelo qual pagou.

Porém, os compradores não sabem que quase a metade das incorporações imobiliárias são irregulares, pois não estão registradas junto ao Oficial do Registro de Imóveis.

A informalidade de alguns construtores que vendem o que ainda não existe tem resultado no surgimento de “esqueletos” na cidade, pois acham que basta ter o terreno e edificar, sendo que muitos dispensam qualquer assessoria especializada para resguardá-los, de modo que não incorram em atos ilícitos. Na Lei nº 4.591/64, no art. 65, há previsão de crime contra a economia popular e no art. 66 estão elencadas as contravenções penais, que podem resultar na multa de até 50 salários mínimos, além de períodos de até 04 anos de prisão, caso o incorporador/construtor venda unidades sem fazer a incorporação previamente no cartório.

A venda de unidades sem o prévio arquivamento de dezenas de documentos exigidos pelo art. 32 da Lei 4.591/64 no Cartório de Registro do Imóveis implica em responsabilidade solidária do incorporador (dono do terreno, incorporador, construtor ou corretor) pelos prejuízos a que der causa.

O que muita gente também desconhece é que a referida lei instituiu também uma multa de 50% sobre o valor pago pelo comprador contra o construtor que vender imóvel na planta sem incorporar. Por exemplo, se o imóvel vendido na planta custa R$ 900 mil e o comprador já pagou R$600 mil, caso não exista o registro da imobiliária, o consumidor tem direito de receber R$ 300 mil de multa pela irregularidade, basta acionar a Justiça!

Um dado que muitos nem imaginam é que o patrimônio pessoal do incorporador/construtor responde pelos danos que causarem aos compradores. A legislação e a jurisprudência protegem de diversas formas os adquirentes de imóvel na planta contra eventuais irregularidades praticadas pelo incorporador é obrigado a indenizar, independente de culpa, com seus bens pessoais, ou seja, a lei já desconsidera de plano a personalidade jurídica caso a venda tenha sido realizada por empresa.

Portanto, quem deseja lucrar ao vender o que ainda será construído deve ter muito cuidado para não criar uma situação que acarrete um enorme prejuízo, pois se o comprador for bem assessorado juridicamente poderá bloquear todo o empreendimento até que o construtor lhe pague uma multa que, às vezes, liquida o seu negócio.