*Kênio Pereira
O rateio das despesas de condomínio pela fração ideal, em edifícios com unidades diferenciadas consiste numa injustiça. Defendo essa tese há 19 anos e fico muito contente em ver mais decisões judiciais que consagram ser correta a divisão igualitária entre as unidades, pois todas utilizam de forma semelhante às áreas externas, as quais geram os custos do rateio das despesas.
O assunto é polêmico e a confusão vem do desconhecimento de que a fração ideal foi criada para dividir despesas de construção dos imóveis negociados na planta, conforme prevê a lei 4.591/64. Existem construtores que passaram a entender melhor a matéria e a adotar o rateio igualitário nas convenções, o que evita conflitos judiciais entre moradores por falta de competência daqueles que confundem imposto com taxa de condomínio.
Em 26/3/2014 foi publicado o acórdão do julgamento da apelação 0404314-96.2012.8.19.0001, no qual o TJRJ decidiu ser correto o rateio de despesas com base no número de moradores e repudiou a pretensão de um proprietário do apto tipo, que em termos de metragem corresponde a metade de outro, em tentar impor a cobrança pela fração ideal.
Esse morador considerava injusto pagar a taxa igual, já que ambos os aptos eram ocupados por apenas uma pessoa. O fundamento da decisão é que: “apesar das frações ideais serem diferenciadas, a cobrança dos serviços da unidade 1003, com uma pessoa, é igual a do apartamento 1001, também como uma pessoa, sendo que o segundo imóvel possui o dobro da fração ideal do terreno em relação ao primeiro.
Sendo que desde 1987, por deliberação da assembleia, o rateio da cota de água e esgoto é feito na forma per capita. Destaca que a decisão é soberana, nunca contestada nesses vinte e seis anos, haja vista que uma unidade por ser de dimensão maior não significa que dispensa consumo maior que outra menor”.
É uma incoerência alegar que a cobertura ou apto térreo deve pagar mais porque nela habitam mais pessoas, pois o Censo 2010 do IBGE comprova que uma família, seja ela moradora de um apartamento tipo ou de cobertura, é composta em média por 3 a 4 pessoas, sendo que um apartamento é destinado a moradia unifamiliar. Apesar de a cobertura possuir uma área maior, esta é ocupada por apenas uma família.
O rateio das despesas de condomínio pela fração ideal é tão injusto, que a divisão pelo número de pessoas seria mais sensata. Mas se isso fosse adotado, veríamos muitos apartamentos tipo pagando mais que a cobertura, e aí restaria comprovado que o melhor é a adoção do rateio igualitário.