O ponto comercial é o local onde se encontra situado o varejista ou empresário. É um dos elementos formadores do fundo de comércio/empresarial – este também chamado de estabelecimento. Muitas vezes o ponto comercial é fundamental para o sucesso do negócio: pode ser determinante para a captação e manutenção da clientela.
Pelas razões acima e com a finalidade de evitar abusos dos locadores, a nossa legislação, desde a “Lei de Luvas” (promulgada em 1934), confere uma proteção especial a alguns inquilinos de imóveis não residenciais, abrigo este que ainda hoje é alvo de rotineiras dúvidas. O chamado “Direito ao Ponto”, de acordo com lei vigente, é o direito do locatário de ter o seu contrato de locação renovado compulsoriamente, através de uma ação judicial chamada “ação renovatória de contrato de locação”, prevista na Lei do Inquilinato.
Para ser válida, a ação renovatória deve ser proposta de 1 ano a 6 meses antes de vencer o prazo de vigência do contrato de locação, sendo necessário, também, o preenchimento de alguns requisitos.
Se o inquilino não ingressar com a ação renovatória no prazo, o locador poderá exigir a desocupação do imóvel (ou o aumento do aluguel e/ou cobrança de luvas), por meio da ação de despejo, hipótese em que não acarretará na obrigação em prestar indenização ou qualquer outro ressarcimento em favor do lojista pela perda do ponto. Cabe esclarecer que a recomendação não é entrar com a ação renovatória direto, isto é, a ideia é tentar negociar a renovação do contrato e concluí-la antes de terminar o seu prazo de propositura.
Na prática, as luvas são exigidas pelos locadores quando concordam em celebrar contrato de 5 anos ou mais (que permite a propositura da ação renovatória), não obstante, ser comum e legal a sua cobrança mesmo para os contratos com prazos inferiores a 5 anos.
Por fim, no que tange ao repasse do ponto, salienta-se que sempre necessitará da concordância escrita do locador, salvo se decorrer da transferência das cotas sociais da empresa locatária, o que, porém, muitas vezes é proibida ou limitada nos contratos de locação de shopping centers, apesar da disposição ser questionável juridicamente. Assim, a orientação aos varejistas é sempre negociar as cláusulas em seus contratos de locação de modo a autorizar ou facilitar a eventual “venda” de seu ponto a terceiros, inclusive no que tange à substituição dos fiadores originais.
*Daniel Cerveira é advogado