Muitos negócios não resistiram a meses de lockdown, outros tentam sobreviver a duras penas. Pessoas perdendo emprego e renda. No meio do caminho, os aluguéis de imóveis comerciais e residenciais como mais uma despesa difícil de honrar. Negociar é o caminho, nem sempre fácil de trilhar.

Nesse cenário, as imobiliárias também precisam se reinventar e têm exercido um papel fundamental para construir soluções entre locador e locatário. Não há uma legislação que determine a concessão de desconto no valor do aluguel em função do momento vivido. Portanto, o diálogo tem sido o melhor caminho, afirma Rafael Pereira e Santos, diretor da Netimóveis Montes Claros e diretor da Jair Amintas Imóveis, que há mais de 40 anos atua no mercado local e se renovou para se adaptar aos novos tempos.

É com ele a Entrevista desta semana.
 
Como tem sido o papel das imobiliárias nesse período de pandemia?
As imobiliárias têm agido como intermediárias, orientando os locadores e locatários, mostrando a eles que o momento é de diálogo e compreensão. A crise afetou significativamente todos os setores. Não existe lei que determine a obrigação de descontos ou percentuais, portanto prevalece o bom senso, e o nosso papel é de conciliação entre as partes. O aluguel é uma fonte de subsistência do locador, desse modo, ele também precisa do seu recebimento para saldar suas obrigações. Todavia, como o locatário irá saldar suas obrigações estando o comércio totalmente fechado?
 
Existe autonomia da imobiliária para fazer negociação?
Não. A imobiliária é apenas intermediária na relação jurídica de locação. Nosso papel é orientar as partes para um melhor resultado.
 
Quais são os índices de correção do valor do aluguel e critérios utilizados para o mercado? 
O índice mais utilizado para correção do aluguel é o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado), da Fundação Getúlio Vargas. Mas também é comum a aplicação do IPC-A (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), do IBGE. O IGP-M sofreu uma expressiva alta, porque dentro de seus componentes há a variação cambial do dólar e também as commodities. Isto fez com que o percentual do índice, que historicamente varia entre 4% a 10%, passasse da casa dos 20%, chegando atualmente a 31,10%. Esta situação está fora de contexto, pois o mercado é regulado principalmente pela condição de oferta e procura de imóveis.
 
A alta de preços na matéria-prima da construção civil e a falta de alguns produtos interferem nos valores de locação?
O que interfere diretamente no mercado imobiliário é a condição de oferta e procura por imóveis. Contudo, esta alta da matéria-prima repercutirá futuramente nos imóveis vendidos na planta, segmento que possui muitos investidores que visam a locação.
 
Qual a média de desocupação dos espaços?
Em março de 2020, 18% dos imóveis devolvidos eram comerciais. Este ano subiu para 21%. Mas existe procura e eles estão sendo relocados.
 
Há inadimplência por conta da pandemia?
Todos os segmentos possuem inadimplência, independentemente da crise da pandemia. As imobiliárias administram imóveis para as mais variadas finalidades, sendo assim, alguns segmentos sofreram maior ou menor impacto de acordo com os decretos. Por exemplo, o entretenimento foi o mais prejudicado, como casas de shows e eventos. 
Há um consenso entre as imobiliárias sobre possibilidades de renegociação em contratos em vigor, quando da inadimplência ou até mesmo para evitar o fechamento, considerando que o aluguel é o mais oneroso em um comércio?
A renegociação de aluguel é uma prerrogativa prevista na lei do inquilinato em seu artigo 18, que torna lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste, mas depende do locador, e não especificamente da imobiliária. Portanto, ainda que haja consenso entre as mesmas, e que as administradoras orientem o dono do imóvel, a palavra final é dele. 
 
Como está o comportamento do preço dos imóveis?
O preço de aluguel depende de muitas variáveis, mas a pandemia afetou significativamente os valores. O preço tem se mantido e tem ocorrido muitas negociações de descontos por períodos de três a seis meses no valor do aluguel no início dos contratos.
 
Os proprietários têm alugado por um valor menor ou preferem deixar o espaço ocioso?
De maneira geral, os locadores têm flexibilizado mais as locações, alugando por menor valor.